北京市非住宅房屋征收評估與補償擬出新規，將統一非住宅房屋用途認定的標準

　　北京市住建委近日發布《征求<關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)>意見的通知》。此前國有土地房屋征收商業、辦公、廠房等非住宅房與住宅房屋在房產價值評估環節上存在較大差異，不同用途的非住宅房屋之間也存在評估與補償差異。

　　《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》為統一非住宅房屋評估與補償標準做出了新的規定與要求，其中以下幾方面內容值得廣大非住宅房屋所有權人注意。

　　

 

　　1.評估房屋用途認定標準統一

　　《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》第一條規定，非住宅房屋對應本市基準地價土地用途分為商業、辦公、工業和公共服務類，評估時應參照基準地價土地用途二級分類對應的非住宅房屋。

　　非住宅房屋包括但不限于：商業房產、寫字樓、綜合辦公、廠房、倉儲、地下室等……將評估非住宅房屋用途認定的標準統一，有利于老舊廠房、低效產業逐漸退出，通過政府扶持被拆遷房屋地的產業升級。在非住宅房屋面臨拆遷時，房屋的價值認定與補償更加規范，被拆遷人更要利用好法律賦予我們的權利，讓自身的合法權益得到應得的保障。

　　

 

　　2.規范了未登記房屋認定方式

　　《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》第二條規定，已經登記的非住宅房屋改變原用途符合當時市級政策的，可以進行用途調整。補償時按應補繳地價款額度扣減相應房屋評估價值。若被征收人提供補繳相應地價款手續，則不予扣減;對于未經登記的非住宅房屋，補償時，應扣減房屋評估價值的15%。同時改變用途，需要比照前款再扣減25%。

　　和住宅房屋的補償一樣，對非住宅房屋而言，房屋的有證和無證同樣存在補償與認定差異。因此，對非住宅房屋的認定時，作為被拆遷人一定要積極提供房屋經過審批的相關手續和證明文件，減少房屋認定違建的風險，爭取更多的財產權益。

　　3.房屋價值評估方法調整

　　《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》第七條對劃撥與出讓方式取得土地使用權的房屋價值評估的方法與原則進行了規定。以出讓方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，選用比較法、成本法、收益法等進行適用性分析，同時對各種評估方法的具體內容進行了規范，規定了相關負責單位、價格調整幅度以及參照數據。以劃撥方式取得土地的非住宅房屋的，評估遵循出讓的評估方法及原則，并從征收款中扣減政府土地出讓收益。

　　此規定對房地產價格評估的方法進行了規范，同時也給評估結果保留了一定幅度的調整空間，使房屋評估認定結果更接近市場價格，避免由于評估方法的“死板”產生過高或者過低的評估結果。

　　

 

　　4.確定一般補償方式

　　《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》提出，征收非住宅房屋，一般采取貨幣補償。具備存量非住宅房屋和安置房產權調換條件的行政區，可以結合被征收人訴求進行產權調換。對符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先進行同用途房屋產權調換;對不符要求的，優先給予貨幣補償。經協商，也可按產權調換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房進行產權調換。

　　各種條件下的非住宅房屋補償方式雖然明確，但還是需要考慮被征收人的意愿，在一定程度上保留了所在產業政策對補償方式的傾向性影響。

　　從《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知(試行)》內容來看，房屋合法性認定、評估價值結果、以及補償方式等新規出臺，對廣大非住宅房屋所有權人合法利益產生至關重要的影響。非住宅房屋征收拆遷的實際情況比住宅房屋更為復雜，通常也涉及到更大的財產權益。因此，當面臨拆遷維權糾紛時，及早選擇專業的拆遷律師介入才是明智之舉，為廣大被拆遷人爭取更多的合法權益提供堅實保障。